降了!20年來首次

2024-04-10 20:18:45   來源:好新聞   作者: 萬連山

隨着銀行年報季落幕,一些大家關心又擔心的數據,也浮出水面。

(雖然沒上熱搜)

據六大行披露,截至2023年末,個人住房貸款余額38.17萬億元,同比下降1.6%,是最近20年首次下降。

同時,六大行按揭貸款余額合計約26.44萬億元,比上一年少了近5100億元!

雖然是意料之中的事,但還是不免感慨。

可能有人覺得,5100億相比26.44萬億,下跌不超過2%,值得大驚小怪嗎?

首先,即便對國家這個龐大機器而言,5100億也是個巨大數字,要知道2023年的國防支出才1.58萬億元呢。

而且這還只是六大行的按揭貸款余額,沒算其他銀行。

更關鍵的是,它是房地產市場二十年來第一次由正轉負的信號。

就像我們評判一只股票的基本面。如果這家企業扭虧爲盈,股價往往會大漲,因爲投資者預期它未來能賺更多錢。

反之亦然,若這家企業連續多年盈利突然虧損,股價肯定會暴跌,因爲投資者开始擔心好它的未來。

事實往往就是這么直接。


01

從保守到激進


中國人貸款买房這回事,其實只有20年歷史。

直到1998年,國家才停止福利分房,實施住房商品化,老百姓才需要自己花錢去买房。

錢不夠怎么辦?那個時候,大多數人對找銀行貸款分期是非常抗拒的,我幹嘛要平白無故給你賺利息呢?

也完全沒有必要。

因爲房子商品化最初的那幾年,房價總體是在降的。

至少在我幼年的模糊記憶中,2000年出頭的時候,表姑找我家借了五千塊錢,在XX中學後門的小區裏买一套兩室一廳,總共才花了不到五萬元。

畢竟當時的房子又不貴,即便自己的積蓄不夠,找親朋好友東拼西湊一下,全款买套房不算難。

但到2003年,事情又發生了變化,我們突然從保障性住房爲主的新加坡模式,切換到市場化爲主的香港模式。

從這個時候开始,中國人才真正進入貸款买房的時代。

僅僅2004年,全國個人房貸余額就已經高達1.6萬億元,隨後幾乎每年都保持兩位數高速增長。

中國人是非常機靈的。在極短的時間裏對貸款买房從抗拒到積極參與,無非兩大原因。

對剛需者而言,因爲2003年以後房價一年比一年高,普通人想全款买房一年比一年難,越來越多人只能被迫去貸款。

對非剛需者而言,則是看到了輕松賺錢的門路。大家很快就明白了,貸款买房其實就是利用銀行資金加槓杆,在房價上漲的背景下能夠將收益最大化。

所以,原本在財務上非常保守的中國人,突然變得非常激進,全民都竭盡所能利用30年期限用滿房貸額度,把槓杆加到最大。

當然,這些都是現象,造成“房價永遠會漲”現象的原因是什么?

是一個故事。

在加入WTO後,中國逐漸成爲世界工廠,大量出口帶來了巨額外匯。這些錢如果自由在國內流通,很容易造成難以控制的通貨膨脹。

解決方案之一就是把這些錢引入到大基建市場中,其中房地產就是重中之重,因爲房地產能帶動上下遊建材、工程、家具、家電等多個行業的同步發展。

關鍵是怎么引。

首先是在供給側。通過嚴格管控城市建設用地出讓權、住宅用地規劃以及容積率等指標,控制土地和房產供給量,這在一二线城市尤爲突出。

這種模式帶來了多方面的利潤空間……因爲不禮貌,略過。

我們更熟悉的是在需求端。一句話概括就是強刺激,沒有條件創造條件也要上。

房價的漲幅和收入的增幅明顯不匹配,正常來說中等家庭是买不起房的。

即便勉強买得起,他們是否愿意把所有積蓄都投入房產也要打問號,於是你必須要解釋买房的必要性和可行性。

必要性好解決,一是开發商和各種中介通過渲染稀缺,形成“房價還要漲、一直漲,現在不买永遠买不起”的預期;二是把房子和尊嚴、婚姻、戶口、就業、入學、高考等掛鉤,成爲劃分階層和評價人生價值的標准,從而使人們愿意節衣縮食背債去买房。

至於可行性,就要傳統(家族本位)和現代(金融工具)相結合,你現在买不起不要緊,不還有爸爸媽媽岳父岳母嘛,還有你和媳婦的後半輩子,這么多人這么長時間,總會擠出錢來的。

你說房價3萬/米,你工資才萬把塊,不要緊,先掏空六個錢包拿出100萬首付,再找銀行貸200萬、30年還清,本息合計600萬就成了。

你說這會預支未來收入、透支未來消費,也不要緊,未來你的收入會跟着漲啊,更何況房子本身也在漲,銀行都敢借你怕什么……

這就是輿論的力量。

這個故事實際是把未來多年潛在的买房需求提前到現在集中變現,是一種向未來的借貸或透支行爲,但故事翻來覆去的講,以至於絕大多數人都信以爲真,進一步強化了這一循環。

回過頭看,房地產市場大概就走過了這樣一個過程,即供給端從總量供不應求到相對過剩,需求端靠舉全家之力加槓杆強撐房價,形成一種扭曲而脆弱的均衡。

但這個故事必須回答:越晚接盤的人越喫虧,後來者的錢從哪來呢。

2016年前後,全國房地產去庫存、棚改貨幣化是這個故事達到紅线的標志,接下來就進入下行曲线了。

只不過這個故事太動聽,形成的慣性是如此之大,2016年後房價反而漲得更猛,拐點直到2021年才出現。


02

底在哪兒?


做一個粗淺的假設。

房屋的供給量從1億套增加到3億套,那么正常情況下房價應從每平米3萬逐漸降到1萬以下,才會匹配第3億個購房者能夠接受的價格,達到新的均衡。

市場經濟下幾乎所有商品都會經歷這樣的普及過程,產量增加→價格下降,從只能由少數人享有的奢侈品變成走進千家萬戶的必需品,汽車、家電、數碼產品莫不如此。

唯獨商品房是個特例。

進一步假設。房屋供給量再從3億套增加到6億套,正常情況下房價應逐漸降到5千以下,也就是匹配第6億個購房者能夠接受的價格。

但由於土地價格被調控,成本難以大幅降低;需求端社會普通階層收入過低,無論怎么刺激都不會形成有效需求。

兩者疊加,造成房地產市場高庫存、低成交,土地、資金、建材、勞動力固化於存貨並低效配置。

更加之,由於开發商的資金主要來源於借貸,賣不出去的結果就是爛尾、爆雷;主動降價以價換量也很難,因爲房價扭曲太過厲害、偏離購房者出價太遠,降價少了無濟於事,降多了收不回成本,所以幹脆擺爛。

很多人說未來房地產市場會回歸常態,每年還有龐大的改善型需求。

但是房價已遠遠偏離最多需求的中下層的收入水平,能“改”的早“改”完了,沒“改”的沒有能力“改”,所以改善型群體數量根本沒那么大。

市場要回歸合理區間,要么房子大幅降價,要么中下層收入大幅增長,至少收入增速要高於房價。

短期內,這兩種可能性都很難達到。

這就是當下房地產市場的現狀,長期過高房價和增長太慢的中下層收入無法形成均衡,從而處於一種深度的結構性過剩,必然需要經歷一個長周期的深度調整。

底在哪呢?

這個時間誰也不好說,但可以參考真實市場需求的一個數據:租金收益率。

實話實說,租房市場,反映的才是真實的剛性需求。

租金,反映的才是一個房子的居住價值。它雖然會漲,但至少是根據一個城市的收入水平來的。

目前我國一线城市的租金回報率只有1.5%,遠低於世界4.5%平均水平。

而在2008年之前,這個值還在3%-5%之間的,隨後逐年降低。

這再一次說明,近十幾年的房價漲幅與市場的真實需求,並不匹配。

想要回歸到合理水平,要么租金(分子)上升,要么房價(分母)下降。

很明顯,分子並不具備大幅上升的可能性。

目前返鄉潮盛行,一线城市人口本就處於流失的狀態。這個時候要是房租漲得太快,等於直接把年輕人進入大城市的第一道門檻卡死。

這完全就是得不償失。

這兩年开始發力搞統租房,肯定不會讓這種事情發生。

那就只能讓分母下降,但這個降幅可能是會挺大的。

因爲收益率從1.5%回歸到3%,就意味着分母數值得腰斬,哪怕是回歸到2%,幅度都至少得3成以上,帶來的後果會怎樣,大家可以想一下。

這幾年這么多利好政策出台,目的就是讓這個過程慢一些。

而我們普通人最好的應對方法,就是在租金收益率回歸合理之前,千萬別折騰。


03

尾聲


時代真的不一樣了。

過去十幾年,很多人不买房子是因爲买不起;而在未來幾年,即便房子降到你买得起了,很多人也不會买。

至少可能不會貸款去炒。

個人認爲值得貸款幹的事,有且只有一種:擴大生產力。

俗一點,就是讓賺錢的效率更高。

比如,我用鋤頭只能耕一畝地,貸款买輛拖拉機就能耕十畝地。

這錢花得值嗎?太值了。用不了多久我就能把拖拉機的錢賺回來。

2003年之前,房子沒有這種屬性,所以房價炒不起來;往後幾年,也大概率是這種情況。

老百姓對未來肯定是要充滿信心的。但是不代表現在就去消費未來的信心,畢竟手裏的仨瓜倆棗,經不起風雨。

這年頭,只要你穩住,就勝過很多人了。

淹死的都是會水的,這幾年,身邊那些前輩,比我資深十幾二十年的股海高手,很多現在比我都慘呢。

小時候總以爲自己能拯救世界,長大了才發現,能安穩過日子已經是很大的本事了。(全文完)



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