當前信號再明顯不過了,降者爲王。
而且,降備案價疊加“85折”的buff,已經遍地开花。
這說明,新房的價格體系已經重新洗牌。
如果說,以前开發商降價,都還比較謹慎,想盡一切辦法遮遮掩掩,繞开規則賣房,現在則是到了能降盡降的階段。
因爲很多項目开盤即“85折”,連开盤一段時間,等等再作促銷都已經等不到了。
過去,新房項目盡管开盤也會釋放出折扣,但基本上都會考慮市場後續持銷和前期業主的心態,手法和力度都盡量低調且溫柔。
往往會等开盤期市場試水過後,才進行更大力度的折扣,不會一开盤就在“85折”的邊緣瘋狂試探。
但是這樣的做法,可以避免前期業主覺得被“背刺”引發團建行爲。
所以到了項目銷售後期,才會出現送首付,送大禮包,或者一些工抵房,與業主籤署折扣保密協議等促銷情況。
不過,市場變化莫測,現在开發商已經等不及了。
不僅等不及,而且已經是毫無保留地擼起了袖子。
這個月,深圳新房市場進入到了扎堆推盤的階段,推盤節奏也加快了許多,並且似乎已經沒有了往日的底线。
3月1日—26日,共獲批了13張住宅預售證,共推出6578套房源。
整體來看,這13個預售項目,全部都推出了力度不小的折扣,有的下調了備案價格,有的开盤即85折,有的放下了曾經驕傲的身段。
比如曾經的現象級網紅盤沙井萬豐海岸城也要放下身段。
這兩天加推129套住宅,面積143-189平,備案單價約4.9-5.7萬/平,給出的折扣——143平2個“99折”再減去22萬,189平兩個“99折” 再減30萬,折後單價約4.6萬/平起。
所以,環境好的時候,新房隨便賣,環境變得內卷以後,喫到過大市紅利的網紅盤,更多只是運氣加成。
從整體備案情況來看,這13個項目,有6個備案價是有明顯變化的。
雖然各個新房項目,加推的樓棟,由於存在具體位置、朝向,面積、地塊容積率等差別,具體的備案價格存在一定的差距。
但若是同一項目,價格變化差距過於大的時候,則大概率說明項目是實實在在下調了備案價格。
比如位於龍華中心的鴻榮源尚雲項目,去年首批房源666套住宅入市備案均價約68025元/平,最新一批房源612套住宅入市,備案均價約62156元/平。
兩批房源均價相差約5869元/平,而首批房源所在的地塊,容積率更高,花園更小。
比如位於光明的綠城桂語蘭庭項目,去年首批房源942套住宅入市,備案均價約50073元/平,最新一批房源320套住宅入市,備案均價約47789元/平。
前後兩批房源的備案均價相差約2284元/平。
雖然花園小區基礎配套設施基本集中在東區,最新一批房源單獨在項目的另一地塊上,但最新一批房源的價格確實便宜了不少。
再比如位於龍崗的佳華沙湖廣場,首批房源693套住宅入市,備案均價約39224元/平,最新一批房源240套房源入市,備案均價約35083元/平。
前後兩批房源的備案均價相差約4141元/平。
雖然最新一批房源位於5棟,處於小區的深處邊緣,但從項目實際位置來看,5棟和4棟的位置相隔不遠。
所以,拋开這些房源的一些位置,朝向等因素,很多新房的備案價實實在在是下調了。
這樣的變化,說明一個很明確的信號,那就是深圳樓市的備案價已經松動。
3月的這一批新房,除了備案價出現了調整,還有一個更重要的信號——开盤就已經迫不及待以“備案價的85折”入市了。
要知道,而且开發商不僅降了備案價,還在調價“不低於85折”的邊緣瘋狂試探。
比如位於坪山碧嶺佳華沙湖廣場,備案單價區間約3.28-3.8萬/平,總價區間約249—370萬/平,开盤折扣約85折,折後總價約211—314萬/平。
而除了“85折”,針對不同戶型還額外有不同金額的返現活動。
比如位於南山赤灣的金衆雲山海,334套住宅,備案均價約88979元/平,單價7.65-10.2萬/平,總價區間約852—1774萬/套。
但項目在最低降價幅度,給出了最高綜合折扣約“85.8折”的優惠,折後總價區間約724—1507萬/套。
再比如,位於光明中心綠城桂語蘭庭二期320套住宅,備案均價約47789元/平,單價區間約4.3-5.1萬/平,總價區間約396—607萬/套,同樣給出了开盤約“85折”的折扣,折後均價約4.06萬/平,折後總價區間約326—516萬/套。
衆所周知,金衆雲山海這可是南山赤灣的項目,即便地段再不佳,也屬於市中心的核心板塊項目。
而綠城桂語蘭庭項目去年开盤,不僅沒有折扣,還對外宣稱不存在轉介和降價銷售的行爲。
去年一期开盤均價50073元/平,整體上對比,开盤均價便宜了約1萬/平。
從種種跡象來看,說明一個問題,現階段已經沒有什么是真的“保價”的了。
新盤的調價buff會一而再,再而三地疊加。
但即便开發商越來越急,趨勢越明顯,備案價“85折”依舊是新房價格的底线,同樣也是調控層面的核心底线。
總的來說,新房的單價和總價越來越低,上車門檻越來越低。
老業主雖然早买早享受,但還是無法避免在短短的幾個月便虧損幾十甚至上百萬。
作者 | 騎豬英雄
標題:“85折”成了托底线
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