深圳樓市的真相，往往藏在新房的數據裏。
這兩天，深圳市場傳來數據，寶安沙井新房鴻榮源珈譽府2區开盤，1067套住宅去化645套、吸金30.59億，中介朋友圈也傳來小陽春的消息，一二手房成交套數加起來超過了1000套。
似乎，2024年深圳樓市的第一波熱浪已經形成。
但深圳的新房賣得好不好，並不能看短期的數據，因爲數據也是最容易騙人的。
最好的做法就是半個月後看深圳官方的數據，不僅比开發商的喜報有說服力，甚至還可以看到出乎意料的結果。
所以，只有潮水退去，才能知道誰是真正的裸泳。
現在這個市場環境，越是火熱，似乎就越經不起驗證。
3月深圳樓市誕生了兩個官宣去化約七成的項目，一個是南山的卓越玖瓏，另一個是寶安沙井的鴻榮源珈譽府。
如果數據沒有誤差，沒有延遲那確實在如今的市場環境之下，確實是不錯的成績了。
但這樣的成績，三個月之後才是真正的檢驗時間。
因爲，過去有宣布過去化七成成績的項目，如今开始被打回原形。
最明顯的，就是位於龍華紅山的深業頤樾府，現在正經歷這樣的事情。
去年6月9日項目推出358套住宅，毛坯備案均價約7.19萬/平送簡裝加中央空調，單價區間約6.57-8.29萬/㎡，總價區間約534萬—733萬/套。
項目官方公布232批客戶成功凍資，首开銷售達到了七成。
按照开發商給出的數據，時隔9個月，在深圳住建官方平台上的備案數據就應該接近250套左右。
但距離獲批預售至今（2024年3月11日）已經過去276天，在深圳房地產信息平台上，項目登記備案的房源才72套，去化率才20.11%。
與开發商去年喜報公布的數據，相差甚遠。
這還是位於龍華紅山範圍的項目，無論是配套、還是綜合交通，都是龍華非常成熟的位置。
要知道，如果項目放在過去市場火熱的情況，幾乎一房難求。
無獨有偶，與深業頤樾府一路之隔的聯發臻著雅居也同樣遭遇去化成績滑鐵盧。
聯發臻著雅居2023年10月13日獲批預售，推出354套住宅，備案單價約7.33萬/平，單價區間約6.45—7.66萬/平，總價區間約542—696萬/套，
开發商公布登記人名冊，共122人凍資。
但項目开盤至今（2024年3月11日），已經過去150天，備案登記的套數僅僅只有2套。
相比深業頤樾府的去化數據，就更加不樂觀了。
銷售將近半年，去化僅僅只有2套是什么概念？
這不僅意味着項目產品的市場定位失焦，也意味着开發前期投入的大量營銷成本都石沉大海了。
而且這個項目，也並不是完全沒有市場感知，开盤就已經給出折扣，約96折，折後單價6.2萬/㎡起，總價520萬起，在同類項目當中，81平設計出了3房2衛，也不是完全沒有市場優勢。
但要知道，和這兩個項目相隔約2公裏外的衆福紅山印，开盤更晚，也都已經清盤。
並且相比深業頤樾府和聯發臻著雅居80%的得房率，衆福紅山印的得房率更低（只有72%），並且備案均價更高，約7.88萬/平。
可能有人會說，衆福紅山印能夠清盤，最大的優勢是學區優勢，屬於深高北學區2023年唯一新盤。
但即使有優質學區，紅山印也並沒有恃着名校學區而忽略市場大環境，开盤給出了98折，還送2500元/㎡簡裝。
這就說明一個問題，那就是如果無法清晰認知市場定位，無論开發商前期放出的數據多么漂亮，在市場大環境之下，如果無法給出更大的優惠，根本無法面對兩三個月後的銷售成績檢驗。
當年號稱“宇宙中心”的龍華也不好賣，就連龍華最熱門，最有市場的版塊都無人問津，到底是什么原因？
首先是市場大環境的因素。
深圳樓市這兩年一直處於收縮狀態，每個月成交都低位運行。
同類項目給出的折扣也越來越多，甚至已經到了想盡辦法降價的階段。
再加上其他城市對深圳樓市的虹吸，分流。
所以項目持銷期表現不佳也情有可原。
但賣了這么久，都賣不出多少套，就不僅僅是市場的問題了，相比這兩個項目更沒有優勢的，都賣得更多。
所以更大的可能就是項目自身的問題。
一是項目折扣少，均價相對市場其他項目沒有性價比。
比如聯發臻著雅居來看，當初拍地成交樓面價就達到了37772元/㎡。
這樣的成交樓面價，在這幾年龍華的住宅出讓中，是最高的一個。
如果加上建安成本，公司運營成本等，項目備案均價約7.33萬/平，折扣後的利潤空間其實並不高，即使想要加入“骨折”的陣營，也就有心無力了。
二是項目本身的硬傷很難避免。
聯發臻著雅居，不僅車位比只有1:0.74，車位不足，距離地鐵一公裏开外，而且樓盤的規模還小，產品圈層也不夠純粹，288戶保障性住房幾乎和商品房的戶數差不多了。
深業頤樾府也有部分同樣的問題，比如住宅總戶數1396戶，商品住宅856套，但保障性租賃住房就達到了540戶，包括自持租賃和移交租賃，距離地鐵一公裏开外等。
但更重要的是，這兩個項目由於距離太近，容積率分別達到了5.0（聯發臻著雅居）和5.4（深業頤樾府）。
從實地看，兩個項目不僅有對視可能，還樓體非常密集，樓間距視覺上也比較近。
（左聯發臻著雅居，右深業頤樾府，2023年9月）
（聯發臻著雅居近期實拍）
所以，這兩個項目在持銷期都無法順利去庫存也能理解。
但這兩個項目所在的位置，放在龍華整個區域來說，都算得上是相對核心的位置，比很多同類項目的實用率都要高。
而這樣的項目依舊經不起時間的檢驗，經不起市場的篩選，說明越到樓市周期後半段，購房者對住宅的挑剔要遠超出开發商們的想象的。
而常態銷售，每一個賣不動的項目，都有可能成爲壓垮新房市場的稻草。
作者 | 醉酒大鯊魚
標題：壓垮新房的一根稻草
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