房企融資環境改善了么？

2024年5月23日，根據財聯社報道，萬科已與招商銀行等金融機構籤訂協議，獲得200億元銀團貸款。今年以來，金融系統積極推動房地產業融資支持，房企融資環境明顯改善，而房企流動性的改善有助於房地產市場平穩健康發展，亦有助於銀行地產質量風險預期修復，建議後續密切關注房地產銷售數據和房企債務質量變化。另外，降低金融成本仍在延續，保持銀行息差穩定被納入政策條件，銀行息差預期逐漸明朗。

事項：

2024年5月23日，國家發展改革委等四部門《關於做好2024年降成本重點工作的通知》（以下簡稱《通知》）；5月23日，根據財聯社報道，萬科已與招商銀行等頭部金融機構籤訂協議，獲得200億元銀團貸款。

根據《通知》中貨幣政策相關內容來看，預計存貸利率仍有下行趨勢，共促社會融資成本穩中有降。具體來看：

1）下階段金融降成本仍將延續。《通知》強調“持續發揮貸款市場報價利率（LPR）改革效能和存款利率市場化調整機制的重要作用”，我們認爲，取消按揭利率下限對新發貸款定價有拉低作用，同時存款“手工補息”監管對銀行存款成本節約具備效果。我們預計，下階段存款利率市場化將發揮作用，隱含負債成本具備節約空間。

2）保持銀行息差穩定被納入政策條件，銀行息差預期逐漸明朗。《通知》強調，“在保持商業銀行淨息差基本穩定的基礎上，促進社會綜合融資成本穩中有降”，我們認爲，《通知》將息差穩定明確爲促進融資成本穩中有降的前提，反映了當前監管對於銀行業淨息差水平的高度重視，銀行業息差指標預期逐漸明朗。

今年以來房地產融資協調機制積極推進，房企融資環境开始改善。

國家金融監督管理總局披露，截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了融資協調機制，“白名單”項目貸款審批金額已達到9350億元。整體看，今年以來，金融機構一方面積極支持存量融資合理展期，根據國家金融監管總局披露，截至2024Q1末，房地產开發貸款展期余額同比增長147%；另一方面積極做好房地產新增信貸投放，根據中國人民銀行數據，2024Q1房地產开發貸淨投放達到8800億元，而2023年全年淨投放僅爲1900億元。從房企融資性現金流情況來看，以 2021年銷售金額Top 30的A股上市房企爲樣本，2024Q1樣本房企融資性現金流總額達到48億元，爲2021年至今首次回正，2021/22/23年分別爲-2940/ -3564/ -4948億元，房企融資情況明顯回暖。

金融穩地產持續加碼，房企融資環境改善，助力銀行資產質量預期穩定。

根據財聯社報道，5月23日，萬科已與招商銀行等金融機構籤訂協議，獲得200億元銀團貸款。如媒體報道屬實，此次萬科銀團貸款規模達到200億元，爲2020年以來房企單筆金額最大的貸款，此外該筆貸款質押物爲萬科旗下萬緯物流股權，從國家企業信用信息公示系統看到，萬科旗下萬科物流發展有限公司近日新增一起股權出質登記信息。控股股東萬科企業股份有限公司於2024年5月20日將其所持的萬科物流發展有限公司股權質押，出質股權數額269.76億元，質權人爲招商銀行深圳分行。5月以來萬科公告通過多家子公司提供股權質押擔保陸續獲得了包括郵儲銀行、中國銀行、農業銀行、北京銀行等多家銀行貸款，累計融資額已近百億元。我們認爲，一方面央行再貸款支持消化存量庫存，另一方面銀行主動強化融資支持，預計後續房企融資環境繼續改善，助力銀行地產債務預期穩定。

上周銀行板塊小幅回調，但仍具備較好防御屬性，後續建議關注地產政策實際效果。

上周中信銀行股指數（CI005021.WI）下跌0.67%，在連續上漲三周後小幅回調，但仍跑贏大盤（同期滬深300下跌2.08%）。此前地產政策超預期落地帶來的利好情緒在當周逐步平穩，同時地產政策落地效果仍待驗證，市場對於地產預期修復的交易熱情有所回落，建議後續密切關注房地產銷售數據和房企債務質量變化。此外，當周後半周大盤受地緣政治擾動出現一定波動，而銀行板塊仍體現較好的防御屬性。

風險因素：

宏觀經濟增速大幅下行；銀行資產質量超預期惡化；監管與行業政策超預期變化；區域經濟景氣下行；各公司發展战略執行不及預期。

投資觀點：房企融資環境改善。

今年以來，金融系統積極推動房地產業融資支持，房企融資環境明顯改善，而房企流動性的改善有助於房地產市場平穩健康發展，亦有助於銀行地產質量風險預期修復，建議後續密切關注房地產銷售數據和房企債務質量變化。另外，降低金融成本仍在延續，保持銀行息差穩定被納入政策條件，銀行息差預期逐漸明朗。板塊投資而言，年初以來銀行行情從去年的大行分紅邏輯开始向全板塊蔓延。4月底政治局會議隱含夯實宏觀基礎的政策發力方向，疊加房地產政策優化，有利於投資者提升風險偏好，在此背景下銀行板塊投資吸引力增強。盡管上周銀行板塊受政策預期落地，表現平淡，但基於其兼具成長邏輯與分紅邏輯的投資特點，預計預期消化後將步入重新上漲通道。在經歷年初以來的普漲行情後，預計後續精選行業個股將尤爲重要，建議重點關注：估值具備安全邊際、分紅率預期穩定的大型銀行，以及具備行業貝塔屬性的銀行。