保障房估計又要新增了，而且還是核心區。
而與之對應的是，豪宅圈的純度可能要變低了。
每次提到保障房，很多人第一反應就是偏遠、配套差、交通不便等等。
但最近，深圳似乎要打破這個認知，把保障房放到核心片區、核心地段上來。
5月初前海一口氣調整了四宗用地。
一宗是位於赤灣前海丹華園附近的用地，由三類居住用地調整爲二類居住用地，用地面積9854平，容積率≤3.6，建設配售型保障性住房。
兩宗是位於山樾灣花園旁的用地，由新型產業用地和交通場站用地調整爲二類居住用地，其中一宗用地面積6637平，容積率≤4.5，建配售型保障房，另一宗用地面積11077平，容積率≤4.5。
還有一宗是位於小南山山腳下的用地，由三類居住用地調整爲二類居住用地，用地面積調整爲7922平方米，容積率≤3.3。
可以看到，保障性住房在深圳的核心區域正加速擴充。
這也恰恰對接上了今年2月在深圳全市高質量發展工作推進會議上深圳市住建局提到的“以更大力度加快建設籌集保障性住房”會議精神。
除此以外，5月13日在《前海三個保障性住房項目盡職調查服務（二次）招標公告》顯示，媽灣片區也有商業用地似乎要調整爲保障房地塊。
在公告中，媽灣首开區地塊位於聽海大道與媽灣二路交叉口，目前用地性質爲商業用地。
而在招標範圍中，媽灣首开區地塊則是作爲保障性租賃住房地塊开展盡職調查報告的編制的。
這也就意味着，前海灣花園旁的媽灣首开區地塊，未來有可能會誕生一批保障性租賃住房。
並且綜合這幾宗用地的容積率來看，相比深圳許多普通住宅項目的容積率要低不少。
前海再次集中性調整用地性質，會有什么影響呢？
首先是前海媽灣的高端住宅區純度會降低。
那就是原本市場希冀前海可以打造成圈層更純粹的住宅區，或者豪宅區，但現在愿望可能就要落空了。
要知道過去幾年，前海一直被市場看作是下一個深圳灣，未來會成爲替代深圳灣的存在，會彌補前海高端住宅圈層的空白。
其中最大的原因，除了前海三灣的超高定位以及豐富的產業集群，更是因爲前海的地理位置優越。
背靠大小南山，面朝大海，有綿延的海岸线，有开闊的視野，還有不隨板塊變遷的山海資源，還避开了城市中心的擁擠。
市場的共識是這樣的位置天然具有發展豪宅片區的條件，未來還可以與寶中、赤灣、深圳灣逐漸連接成爲緊密的高端住宅片區。
而深圳灣已經落成的豪宅群裏就基本看不到保障性住房。
但規劃調整後，就相當於打破了過去市場認知，也就相當於往潛在豪宅區裏增配了保障性住房。
雖然媽灣首开區地塊爲保障性租賃住房地塊，如果後期开發確定後，也就很有可能成爲類似龍海家園一樣的存在，成爲前海下一個公租房社區。
其次是未來的保障性住房可能會衝擊剛需戶型。
雖然媽灣首开區地塊目前是商業用地性質，根據公告後期是有可能調整成爲保障性租賃住房地塊，大概率不涉及流入市場交易的情況。
但赤灣地塊以及媽灣山樾灣附近地塊都擬調整爲二類居用地，且作爲配售型保障性住房用地，那么未來戶型也就會誕生很多小戶型。
目前媽灣的山樾灣總套數爲4900套，已經配售了1棟A-F座共2310套安居型商品房以及2棟A-G座2590套安居型商品房，也都是一些剛需戶型。
當然了，前海在赤灣以及媽灣片區拿出地塊做保障性住房項目，從長遠的角度看是更有利於前海發展的。
一方面，這些保障性住房核心地段的高端住宅區範圍也能享受同樣的配套和資源，可以作爲前海的名片，爲前海對外拋出橄欖枝。
另一方面，可以減輕深港兩地青年購房和住房壓力，也爲來深港兩地青年提供足夠的職住空間，留住更多的高新人才爲前海發展做貢獻。
作者 | 飛天小女警
標題：保障房的天花板又要來了
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